Propiedad

El derecho al disfrute de la propiedad es reconocido como un derecho fundamental en el Artículo II, Sección 7, de la Constitución del Estado Libre Asociado de Puerto Rico. El derecho a la propiedad se equipará con el derecho a la vida y la libertad. Esto significa que nadie puede ser privado de su propiedad sin un proceso legal adecuado.

A su vez, la Constitución del Estado Libre Asociado de Puerto Rico en su Artículo II, Sección 9, dispone que: “[n]o se tomará o perjudicará la propiedad privada para uso público a no ser mediante el pago de una justa compensación y de acuerdo con la forma provista por ley.” Por tal razón, el Tribunal Supremo de Puerto Rico ha interpretado que el derecho al disfrute de la propiedad no es absoluto. Esto pues surge de la propia Constitución que el derecho cede ante el poder del estado para adquirir bienes privados mediante el procedimiento de expropiación forzosa.

Otra protección que tiene quien cuenta con un derecho de propiedad es que hay un mínimo de propiedad y pertenencias que no están sujetas a embargos. El embargo es una medida legal en la que una parte puede solicitar al tribunal la retención de una propiedad para satisfacer el cumplimiento de una obligación o deuda.

La propiedad, así como otros derechos sobre bienes, cosas u objetos, pertenece al grupo de lo que la ley denomina ‘derechos reales’. Esa expresión proviene del latín, idioma en el cual las palabras res o rem significan cosa u objeto. Los derechos reales son aquellos que establecen una relación directa entre una persona y una cosa o un bien. El derecho de propiedad le da a la persona el poder de disfrutar, usar, controlar y disponer del bien de manera exclusiva, impidiendo a otras personas hacerlo, así como la posibilidad de defender su derecho en un tribunal.

Existen otros derechos reales además del de propiedad –llamados ‘derechos sobre cosa ajena’– los cuales otorgan a sus titulares diversas facultades sobre el bien. Los nombres de estos derechos son: superficie, usufructo, uso, habitación, servidumbre, hipoteca y opción de compra, entre otros.

Además de los derechos reales, la ley reconoce otro grupo conocido como derechos ‘personales’, a los que también se llama derechos de crédito u ‘obligaciones’. Los derechos personales u obligaciones crean una relación jurídica entre dos personas (a diferencia del derecho real en que la relación es entre una persona y un bien). Cuando se trata de un derecho personal, una parte le puede reclamar a la otra que le rinda algún servicio, que le entregue algún bien o que deje de realizar algún acto.

Los derechos personales surgen de diversas fuentes como pueden ser los contratos (acuerdos entre dos o más partes), disposiciones de ley o actuaciones ilegales que causan daños. Por ejemplo, un derecho personal es el que tiene quien ha prestado dinero en virtud de un contrato (persona acreedora) a cobrar a la persona deudora la cantidad pactada. Otro ejemplo de un derecho personal es el que tiene la víctima que ha sufrido daños en un accidente de tráfico a que el conductor descuidado (negligente) le repare los daños mediante el pago de una cantidad de dinero como indemnización.

Los bienes son las cosas o los derechos que la ley permite que sean objeto de propiedad y valorados económicamente. Existen distintos tipos de bienes que permiten saber si una cosa o bien puede ser objeto de contratos, transferencias o valoración económica, y el tipo de legislación o proceso judicial aplicable.

El Código Civil de Puerto Rico establece varias clasificaciones de bienes, organizadas en categorías:

• por relación de pertenencia
  • públicos y privados
• por sus cualidades físicas
  • corporales e incorporales
  • consumibles y no consumibles
  • fungibles y no fungibles
  • divisibles e indivisibles
• por sus cualidades físicas o jurídicas
  • muebles e inmuebles
  • en el tráfico jurídico y fuera del tráfico jurídico

Para propósito de este contenido, se explicarán las clasificaciones por relación de pertenencia y por sus cualidades físicas o jurídicas ya que impactan el tipo de proceso judicial aplicable.

Los bienes comunes son aquellos cuya propiedad no pertenece a nadie en particular y que todas las personas tienen libre uso, según su propia naturaleza, tales como el aire, mar y las riberas. Estos bienes no se pueden apropiar y se dice que tienen una función comunal o de acceso colectivo.

Los bienes públicos son:

• los de uso público, aquellos que utiliza la comunidad en general, independientemente de si la persona dueña es el gobierno o una persona particular, tales como calles, plazas y parques en general, entre otros; o
• aquellos que la ley haya designado Patrimonio de El Pueblo de Puerto Rico por su importancia ambiental o cultural, los cuales incluyen: (a) bienes de uso público que pertenecen al Pueblo de Puerto Rico y que el gobierno del Estado Libre Asociado de Puerto Rico tiene el deber de administrar para el beneficio general de la comunidad, preservando su integridad y el acceso continuado a la comunidad, tales como playas, costas, entre otros; y (b) bienes privados que, aunque pueden pertenecer al gobierno o a una persona particular, están sujetos a las leyes protectoras del patrimonio cultural o ambiental para su preservación, tales como edificios, documentos u objetos históricos, obras de arte, terrenos de alto valor ecológico, etc.

Los bienes privados son aquellos que le pertenecen a una persona particular o que le pertenecen al Pueblo de los Estados Unidos de América, al Pueblo de Puerto Rico o a cualquiera de sus subdivisiones o entidades jurídicas, pero no están disponibles al uso público . Por ejemplo, un edificio de oficinas, una casa, un automóvil, una pintura, entre otros.

La diferencia entre un bien público y un bien privado es las regulaciones legales aplicables que disponen los usos que se le pueden dar a estos bienes. Los bienes comunes, los de uso y dominio público y los patrimoniales del Pueblo de Puerto Rico no se pueden vender, ceder o disponer, gravar con algún contrato o servidumbre, embargar ni se pueden adquirir por usucapión.

Los bienes pertenecientes al gobierno solo se pueden administrar y enajenar mediante leyes y reglamentos aplicables; el Estado se considera un administrador. Por ejemplo, las carreteras se consideran un bien de uso público cuyo uso pudiera limitarse por ley, ordenanza o resolución, tal como sería cerrar las calles de una urbanización con control de acceso.

Distinto a los bienes públicos, las personas dueñas de bienes privados tienen la libre disposición de estos sin más limites que los establecidos por ley.

Es aquella propiedad que no puede moverse por sí misma ni ser trasladada de un lugar a otro. Por ejemplo, una casa o un terreno. Los bienes inmuebles surgen por diversas causas:

• por su propia naturaleza
  • el suelo y subsuelo
• por incorporación
  • unión física y permanentemente al suelo, sea por consecuencia de la naturaleza (por ejemplo, árboles, plantas) o por obra de las personas (por ejemplo, una siembra realizada por un(a) agricultor(a), construcciones de todo tipo, tales como edificios, casas, terrazas, piscinas)
  • cualquier derecho u obligación constituido sobre el bien inmueble (por ejemplo, una hipoteca de una casa se considera parte del bien inmueble)
• por su destino
  • aquellos bienes que, por voluntad de la persona propietaria, se destinan al bien inmueble de su propiedad, aunque puedan moverse o trasladarse sin causarle daño; todo dependerá de la intención de la persona propietaria
  • los destinos por lo que un bien puede convertirse en inmueble pueden ser, por ejemplo:
    • agrícolas (como lo serían las semillas que se utilizan en la siembra de algún terreno, aunque todavía no se hayan incorporado) o maquinaria que, aunque móvil (como lo sería un tractor), está destinada por su dueño a permanecer en su terreno
    • comerciales (como sería la caja registradora que se utiliza en una tienda)
    • industriales (por ejemplo, los hornos en una panadería)
    • de adorno (como sería una fuente en el vestíbulo de un edificio)
    • seguridad (por ejemplo, unas tormenteras)
• por disposición de ley
  • cualquier derecho real (tales como propiedad, hipoteca, entre otros) u obligación relacionada al bien inmueble se clasifica como inmueble

En términos generales, los bienes muebles son aquellos que pueden ser trasladados de un lugar a otro. Se consideran bienes muebles:

• por naturaleza, bienes que se pueden mover por sí mismos, sea por la fuerza de la energía (por ejemplo, carros, aviones, botes), o porque son animados (por ejemplo, animales utilizados para el deporte o la industria, lo que incluye a las mascotas o animales domésticos); o
• por disposición de ley, aquellos bienes que la ley establece son muebles tales como:
  • derechos y obligaciones que recaen sobre bienes muebles por su naturaleza (por ejemplo, el préstamo para adquirir un vehículo de motor)
  • los intereses, las participaciones o las acciones en entidades jurídicas
  • las rentas o pensiones, vitalicias o hereditarias
  • los certificados, pagarés, instrumentos negociables o títulos

Tanto los bienes muebles como los bienes inmuebles pueden ser objeto de propiedad. Sin embargo, dependiendo de su clasificación será la manera en que se podrá adquirir la propiedad y el alcance de los distintos derechos reales. Además, es importante diferenciar el tipo de propiedad pues esto permite conocer cuál proceso judicial es aplicable a algún problema relacionado, tanto civil como penal, y cuál es el plazo de tiempo (prescripción) dentro del cual puede presentarse esa acción ante el Tribunal.

La propiedad se puede adquirir mediante contratos (acuerdos, convenios) en los que la persona dueña actual se ponga de acuerdo con otra persona para que esta sea la nueva dueña. Por ejemplo, esto es lo que ocurre en contratos como la compraventa o la donación.

Los requisitos legales para que esos contratos sean válidos dependen de factores como:

• el tipo de bien (inmuebles, como una casa, un terreno; o muebles, como un carro, ropa, zapatos, entre otros)
• el valor del bien
• el tipo de contrato (compraventa, donación, etc.)
• quien sea dueño o dueña del bien (por ejemplo, los contratos con el gobierno tienen requisitos más exigentes, y los contratos sobre ciertos bienes de personas menores de edad tienen que ser aprobados por jueces o juezas para protegerles)

Algunos contratos pueden ser hablados o verbales, como surgen en el día a día cuando compramos una botella de agua o un café. No obstante, hay veces que las leyes requieren obligatoriamente que se realice un contrato ante abogado(a) notario(a), como lo sería una donación de una casa; o que se presente un documento ante una oficina gubernamental, como sería el traspaso de un carro en el registro de vehículos de motor del Departamento de Transportación y Obras Públicas.

Los contratos para adquirir bienes inmuebles suelen realizarse en escritura pública, documento preparado por abogaodo(a) notario(a). Esto porque es un requisito necesario para poder inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad algo que, aunque no es obligatorio, suele hacerse en ese tipo de negocios por razones de seguridad.

Usucapión –palabra que proviene de las latinas usus (uso) y capĕre (agarrar)– significa adquirir la propiedad de un bien por haberlo poseído con las condiciones y durante el período de tiempo establecidos en la ley sin que la persona dueña anterior haya reclamado legalmente que el bien le pertenecía. En términos generales, la usucapión, también conocida como prescripción adquisitiva, se refiere al reconocimeinto que se le da a una persona sobre un bien por haberlo poseído, como dueña o titular de este, por determinado número de años y si se cumplen ciertos requisitos establecidos por ley.

Los bienes privados, tanto los de las personas particulares como los del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, sus agencias, municipios e instrumentalidades. No pueden adquirirse por usucapión los bienes privados del gobierno federal de los Estados Unidos. Tampoco pueden adquirirse por usucapión los bienes de uso público, tales como calles, aceras, parques, entre otros.

Para adquirir propiedad mediante usucapión se deben cumplir con los siguientes requisitos establecidos por ley:

• La persona usucapiente debe poseer la propiedad civilmente, eso es, comportarse como como si fuera la dueña de esta. Esto significa que debe realizar actos tales como construir, hacer mejoras, poner verjas, identificarse como propietaria ante la comunidad, entre otros.
• La posesión debe ser además pública. Esto significa que las personas alrededor, como vecinos, vecinas y familiares, sepan y le reconozcan como dueño(a) o propietario(a).
• La posesión debe ser ininterrumpida. La posesión se interrumpe si el o la usucapiente: deja de poseer la propiedad por más de 1 año; recibe algún emplazamiento o requerimiento de un procedimiento judicial en su contra relacionado a la propiedad realizado por la persona dueña; o reconoce los derechos de la persona dueña.
• La posesión debe ser pacífica. Si se emplea violencia para adquirir o mantener la posesión, ese tiempo no es válido para la usucapión; solo se contará el tiempo a partir del momento en que cese la violencia.

En el caso de los bienes muebles, la persona que haya robado, hurtado o apropiado ilegalmente un bien, no puede adquirirlo por usucapión; tampoco su cómplice o encubridor(a).

Para que una persona usucapiente pueda adquirir por usucapión habrá que identificar el tipo de usucapión, la propiedad y la fecha en que inició la posesión. Existen dos clasificaciones de usucapión: ordinaria y extraordinaria.

La usucapión ordinaria es cuando una persona posee un bien con buena fe y justo título por un tiempo determinado. El concepto de buena fe se refiere a la creencia de que se recibió la propiedad de quien era la persona dueña de esta y podía transmitirla. El justo título se refiere al negocio jurídico mediante el cual se transfiere la propiedad. Por medio de este tipo de usucapión, se puede obtener un propiedad mueble luego de transcurridos 2 años y una propiedad inmueble después de 10 años; estos plazos aplican si la posesión se inició el 28 de noviembre de 2020 o posterior a esa fecha. Si la posesión se inició antes de esa fecha, entonces los plazos de usucapión son 3 años para una propiedad mueble y 10 años para una propiedad inmueble si la persona dueña anterior ha estado fuera de Puerto Rico y hasta un máximo de 20 años si la persona dueña anterior estuvo fuera de Puerto Rico durante todo el plazo de posesión.

La usucapión extraordinaria se da cuando una persona posee un bien de mala fe (a sabiendas que la propiedad no es suya) y sin justo título. Por ejemplo, una persona entra en un terreno que sabe que no es suyo, construye una casa, pone una verja y se queda a vivir allí. Para este tipo de usucapión, se puede obtener una propiedad mueble luego transcurridos 4 años y una propiedad inmueble después de 20 años, si la posesión se inició el 28 de noviembre de 2020 o con posterioridad a esa fecha. Si la posesión se inició antes del 28 de noviembre de 2020, entonces los plazos son: 6 años para usucapir un bien mueble y 30 años para usucapir un bien inmueble.

Al cumplir el término, la persona se considera legalmente titular (dueña) del bien sin necesidad de tener que realizar más ningún acto. Si desea obtener un documento para probar que es dueño(a) o titular, puede acudir al Tribunal y presentar una acción declaratoria de usucapión. Una vez evidencie los requisitos indicados, el Tribunal emitirá una sentencia en que la declarará dueño(a) (o titular) del bien por usucapión. Puede solicitarse al Tribunal en esta petición que ordene la inscripción de la propiedad en el Registro de la Propiedad.

La herencia es el conjunto de todos los bienes, derechos y las obligaciones (por ejemplo, deudas) de una persona tras su fallecimiento. A esta persona se le denomina ‘causante’ porque su muerte causa que haya que determinar quiénes serán las nuevas personas dueñas de esos bienes y, en su caso, las personas obligadas a pagar las deudas (deudoras).

Las personas pueden adquirir una propiedad, ya sea mueble o inmueble, por medio de herencia mediante dos formas:

• sin haberse otorgado un testamento (sucesión intestada), o
• mediante testamento (sucesión testada o testamentaria).

El testamento es un acto jurídico que consiste en que una persona expresa cómo quiere que sus bienes y obligaciones se distribuyan luego de su muerte. Es decir, son instrucciones sobre cómo se distribuirá la herencia. Estas se pueden expresar por escrito o, en situaciones extraordinarias establecidas por ley, se pueden expresar oralmente o en formato de video. La persona que hace un testamento se le conoce como ‘testadora’.

Cuando no se otorgó un testamento, o este ha sido invalidado por un Tribunal, o no se estableció la distribución de toda la herencia, será necesario solicitar una declaratoria de herederos(as). En estos casos, la declaratoria de herederos(as) establece quiénes pueden heredar y se requiere para poder completar los trámites relacionados con la partición de una herencia. Esta petición se puede presentar ante el Tribunal o ante un(a) abogado(a) notario(a).

La persona que hereda se entiende dueña de los bienes desde el momento en que acepta la herencia, aunque las propiedades no consten a su nombre en los documentos y registros. Para formalizar la titularidad (documentación) será necesario realizar trámites diversos dependiendo de las circunstancias particulares de cada caso (edades, estado civil y cantidad de herederos, tipos de bienes, deudas, etc.).

La ocupación es un modo de hacerse dueño(a) de un bien mueble, no aplica a bienes inmuebles. Ocupar es tomar posesión de una cosa que no tiene dueño(a), con ánimo de hacerla suya y parte de su patrimonio. Para poder adquirir la propiedad mediante ocupación, el bien en cuestión no puede tener dueño(a): sea porque nunca lo(a) ha tenido o porque fue abandonado porque quien era su titular lo descartó.

Estos son algunos ejemplos de los bienes que se pueden adquirir por ocupación:

• el agua de lluvia que se ocupa al recogerla en un recipiente o una cisterna mientras cae
• las cosas muebles abandonadas (por ejemplo, un juego de comedor dejado en la calle para que lo recoja la basura y que es ocupado por quien desea adquirirlo)
• la energía proveniente del viento, la luz del sol o las olas del mar que pueden ser apropiadas mediante el uso de generadores de electricidad

Es importante distinguir la situación jurídica descrita de la que ocurre cuando los objetos están perdidos. En ese caso, la persona que lo encuentre se entiende que ha realizado un hallazgo, no una ocupación, y se debe seguir un proceso establecido por la ley para devolver la propiedad a la persona dueña.

Hallazgo es encontrar una cosa mueble propiedad de alguien que la ha perdido. La persona que encuentra una cosa mueble perdida no está obligada a tomarla, pero si lo hace, debe restituirla a su anterior persona poseedora. Si se desconoce quien es la poseedora anterior, se debe entregar el objeto a la autoridad municipal (casa alcaldía o al cuartel de la Policía), la cual comunicará el hecho mediante anuncio público.

Si transcurren tres meses desde el aviso público y nadie la reclama, se adjudicará la cosa encontrada o su valor a quien la encontró y la llevó ante la autoridad municipal. Si la persona  poseedora anterior aparece, esa persona está obligada a pagar los gastos y a pagar quien la encontró, a título de premio, la décima parte de la suma o del precio actual del objeto.

La accesión es una forma de adquirir propiedad cuando dos bienes pertenencientes a personas diferentes están unidos, por actos humanos o por causas naturales, de manera que no pueden separarse. En esos casos, la persona dueña de la cosa principal será dueña también por accesión (accederá a la titularidad) de la cosa accesoria. Para ello, en algunos casos, tendrá que pagar una cantidad de dinero a la persona titular previa de la cosa accesoria. Las reglas varían según que se trata de un bien mueble o un bien inmueble, pero en términos generales se entiende que la cosa principal es la más valiosa (cara) que lo accesorio (lo más barato).

Para la propiedad inmueble, la accesión puede ser natural o artificial. La accesión natural es aquella provocada por aguas (ríos, lagos, mar) y debe regirse por la legislación especial aplicable.

El caso más frecuente es el de la llamada accesión artificial que es la provocada por la acción humana. Este sería el caso de la construcción de una estructura o la siembra de plantas o árboles frutales en un terreno ajeno. Se entiende que el terreno es el bien principal y que la construcción o las siembras son lo accesorio. En estos casos, para determinar las condiciones en que procedería la accesión, se debe establecer si la construcción o la siembra fue hecha con buena o mala fe y si se obtuvieron los permisos de construcción, en caso de ser necesarios. Habría buena buena fe si la construcción o la siembra fueron hechas con la creencia de que el terreno era propio o que se contaba con el permiso de la persona dueña; sería de mala fe si se construyó o sembró a sabiendas de que el terreno era ajeno.

En términos generales, la regla es que si se actuó de buena fe, la persona dueña del terreno, para tener derecho a la accesión, deberá indemnizar (pagar) a la persona que realizó la siembra o la construcción. Si hubo mala fe, la persona que realizó la siembra o la construcción pierde la cosa y tiene que pagar por la remoción o demolición y pagar otros daños causados. En algunos casos, la posibilidad de ejercer la accesión será a favor de quien construyó en el suelo ajeno. Por lo general, esto ocurre cuando hay buena fe, permisos de construcción y el valor de lo construido supera por mucho el valor del suelo ajeno invadido con la construcción. En esos casos, la persona que construyó puede hacer suyo el terreno, luego de pagar el valor correspondiente, incluyendo los daños causados cuando construyeron. A esto último se le conoce como accesión a la inversa.

Para la propiedad mueble, la accesión puede ser por unión o conmixtión (mezcla con otra cosa) . La unión se refiere a cuando dos cosas que pertenecen a personas distintas se unen de tal manera que vienen a formar una sola. Por ejemplo, una persona pinta una obra de arte sobre un lienzo o cuadro ajeno. Para determinar qué es lo principal y qué es lo accesorio, se puede considerar el valor de cada bien. En el caso de que tengan el mismo valor, se interpreta que lo principal es el bien que se usa, se adorna o perfecciona y lo accesorio es lo que adorna o perfecciona. Cuando las cosas unidas pueden ser separadas sin causar deterioro, se separan los bienes y no se da la accesión. De no poderse separar y haber buena fe, la persona dueña del bien principal puede adquirir lo accesorio pero deberá pagar el valor correspondiente. Sin embargo, si la persona dueña del bien principal actuó de mala fe o a sabiendas, debe pagar el valor de la cosa accesoria y los daños causados. Distinto es cuando la persona que actuó de mala fe fue la persona dueña del bien accesorio. En ese caso, esta perderá su bien incorporado y deberá indemnizar a la propietaria por los daños causados.

La otra forma de adquirir propiedad mueble mediante accesión se conoce como conmixtión. Esto se refiere a la mezcla o confusión de dos cosas iguales o diferentes, ya sea por voluntad de las personas dueñas o por casualidad. Por ejemplo, un vino que se hace con uvas que pertenecen a distintas personas o entidades jurídicas. Si la unión de los bienes se hace por voluntad de las partes, surge una copropiedad y cada persona dueña será propietaria de un porciento según el valor de cada bien mezclado. Ahora bien, si una de las personas dueñas actuó de mala fe, esta no se convierte en copropietaria y debe pagar por los daños causados.

Es importante tener en cuenta que en el tema de la conmixtión también pueden existir derechos de autoría o asuntos de propiedad intelectual cuando se trata de obras artísticas (como lo sería un mural) y existen leyes federales estadounidenses que aplican en esta materia.

La especificación es una manera de adquirir propiedad que se refiere a cuando una persona utiliza materia ajena en todo o en parte para formar una nueva obra. En estos casos, la persona creadora podrá hacer suya la obra luego de pagar o indemnizar por el valor de la materia ajena a la persona propietaria de esta. Si la materia ajena utilizada es de mayor valor que la obra creada, la persona dueña de la materia puede quedarse con la obra pagando por esta o solicitar que le paguen el valor de su materia. Si la persona creadora utiliza la materia ajena de mala fe, la persona dueña de la materia podrá quedarse con la obra sin tener que pagar indemnización alguna o podrá exigir que se le pague la materia y cualquier daño causado. Por ejemplo, si una persona utiliza el barro de otra persona para hacer una escultura, debe pagar por el barro y los daños causados si lo hizo de mala fe.

Es importante tener en cuenta que en el tema de la especificación pueden existir derechos de autoría, o asuntos de patentes o propiedad intelectual, cuando se trata de obras artísticas o científicas (por ejemplo, una escultura o mezclas y fórmulas químicas) y existen leyes federales estadounidenses que aplican en la materia.

Una persona adviene titular, es decir, obtiene título sobre un bien si lo adquirió por alguno de los modos discutidos anteriormente en este contenido (herencia, contrato, usucapión, accesión, ocupación, etc.). La palabra titular o titularidad puede referirse a cualquier derecho real, entre ellos propiedad. También, se puede ser más específico y referirse al derecho específico que ostenta una persona: propietario(a), usufructiario(a), etc.

La titularidad concede al titular la facultad de utilizar su derecho en los términos que lo establezca su título sin ninguna otra limitación que las que establezcan las leyes. Por ejemplo, algunos derechos que la ley reconoce a una persona propietaria son los siguientes:

• derecho de uso y disfrute
• delimitar colindancia (guardarrayas, límites o hasta dónde llega la propiedad)
• reclamar daños en desastre natural, tales como huracanes, terremotos, inundaciones, entre otros
• solicitar la protección de Hogar Seguro
• establecer negocios jurídicos de garantía (hipoteca, prenda, entre otros)
• transferir o vender
• transmitir a herederos(as)
• recibir justa compensanción por expropiación forzosa
• potestad para donar la propiedad
• presentar procesos judiciales para proteger su propiedad

En la mayoría de los casos, una persona puede ser titular (en el sentido de ostentar un derecho) aunque no tenga un documento (título) para evidenciarlo. Por ejemplo, una vez se ha usucapido, se es titular o dueño(a) aunque no haya documentos que evidencien la posesión. Otro ejemplo es cuando se acepta una herencia de una propiedad, la persona es titular aunque el terreno no esté inscrito a su nombre.

Se debe aclarar que tener el documento que evidencie la titularidad es necesario para obtener diversos tipos de ayudas o asistencias gubernamentales. Cuando se es titular, pero se carece de documento para probarlo, es necesario presentar otro tipo de evidencia ante los tribunales para que estos, escuchada la prueba, emitan una sentencia escrita que a su vez, en adelante, sea evidencia documental de la titularidad.

Es el control físico de un bien, sin necesariamente tener la intención de poseerlo como propio. Para la tenencia, no necesariamente se tiene que ser dueño(a) de la propiedad o tener la titularidad.

Por ejemplo, una persona inquilina que tiene un contrato de arrendamiento sobre un apartamento tiene la tenencia de este, a pesar de no ser la persona dueña. Otro ejemplo, sería una persona que administra un edificio en nombre de la persona dueña. También pudiera ser un persona que heredó una propiedad, quien tiene derecho a vivirla y tenerla aunque no se hayan llevado a cabo los procesos relacionados a la herencia por lo que no tiene aún un título formal a su nombre, pero tiene tenencia en calidad de heredera.

La posesión es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una persona. La posesión civil implica tanto el control físico del bien, como la intención de poseerlo como propio. En otras palabras, la persona actúa y se comporta como la propietaria del bien, ejerciendo derechos sobre este y excluyendo a otras personas de su uso.

Todo dependerá de las circunstancias de cada caso. Una persona propietaria puede presentar varios recursos judiciales para proteger su propiedad. De igual forma, otras personas que no necesariamente son dueños(as) de una propiedad, pero tienen el  derecho de poseerla, pueden presentar procesos judiciales para proteger su derecho a estar en algún lugar o utilizar un bien.

A continuación, se explican brevemente algunos de los procesos judiciales relacionados al derecho de propiedad. Existen otros procesos judiciales que no aparecen en el siguiente listado.

Interdicto posesorio

Mandamiento judicial expedido por escrito bajo el sello de un Tribunal para que una persona retenga o recobre la posesión de un bien inmueble, siempre que demuestre que ha sido perturbada en la posesión o tenencia de este. Este remedio es temporero y busca evitar que las personas tomen la justicia en sus manos. Este proceso protege el hecho de la posesión, no el derecho a ella. Esto significa que en este proceso no se dilucida, ni se discute quién tiene la titularidad sino que sirve para restituir la posesión a quien ha sido despojado de o perturbado en ella. Este procedimiento es sumario, lo que implica que se tramita con mayor rapidez que los procedimientos ordinarios.

Ejemplo: Una inquilina tiene un apartamento por un contrato de arrendamiento de 1 año y, antes de que este venciera, la arrendadora empieza a llamarla insistentemente y llega hasta su apartamento para que salga de la propiedad. La persona inquilina puede presentar una petición de interdicto posesorio para que el Tribunal ordene que cese esa perturbación.

Desahucio

A través de un proceso judicial de desahucio, la persona dueña o cualquier titular con derecho a poseer un inmueble solicita al Tribunal que emita una orden contra la persona que permanece en una propiedad sin derecho a ello. Según las circunstancias del caso, el desahucio puede ser ordinario o sumario.

Ejemplo: El contrato de arrendamiento de 1 año venció y la dueña (arrendadora) solicita al inquilino (arrrendatario) que desaloje, pero éste se niega y dejó de pagar la renta. La dueña (arrendadora) puede presentar una demanda de desahucio para que el Tribunal ordene el desalojo del inquilino.

Acción reinvidicatoria

Proceso judicial que puede presentar quien sea propietario(a) de un bien mueble o inmueble contra quien posea ilegalmente el bien para recuperar la tenencia física. Este procedimiento ordinario suele usarse cuando se trata de casos complejos para los que no están disponibles los procedimientos sumarios más rápidos, tales como desahucio o interdicto posesorio.

Ejemplo: Una persona tiene una casa inscrita a su nombre en el Registro de la Propiedad y demandada a quien la está viviendo. La persona que vive en la casa sostiene que tiene evidencia y testimonio de personas testigos que establecen que ha poseído la casa por tiempo suficiente para usucapir.

Acción de deslinde

Proceso judicial mediante el cual se lleva a cabo una mensura (medida) y se determina los límites verdaderos entre dos fincas cuando los lindero (verjas, puntos, etc.) están confundidos, ya sea por causas naturales, accidentes o actos intencionales. Una vez se fijan los límites, se puede llevar a cabo el amojonamiento, que es el acto de colocar signos estables (tales como puntos o mojones) que marcan los límites establecidos.

Ejemplo: Vecino construye una verja al lado de la casa de su vecina. Vecina entiende que la verja se construyó sobre su propiedad y terreno. Vecino insiste que la verja está en su finca. Si ambas partes no logran ponerse de acuerdo, cualquiera puede presentar una acción de deslinde ante el Tribunal para que este ordene que un(a) profesional de la agrimensura mensure (mida) los terrenos y se determine los lindes y si la verja está colocada correctamente.

Expropiación forzosa

Se refiere a la facultad del Estado para adquirir propiedad privada para fines públicos, mediante la justa compensación en un proceso judicial de naturaleza civil, que debe ser llevado a cabo en conformidad con la Ley General de Expropiación Forzosa.

Ejemplo: Municipio presenta demanda de expropiación forzosa contra los(as) dueños(as) de una finca para aumentar el espacio para construir unos edificios de vivienda pública.

Expediente de dominio

Proceso judicial mediante el cual se declara quién es la persona dueña de una propiedad y se corrige cualquier error sobre esta en el Registro de la Propiedad.

Ejemplo: Una pareja dueña de una finca interesaba obtener un préstamo hipotecario. Sin embargo, al comenzar los trámites, se percataron que la finca no estaba inscrita en el Registro de la Propiedad y en el banco le dijeron que es necesario inscribir para poder hipotecar. A pesar de que contaban con el contrato de compraventa –en escritura pública– de cuando compraron la propiedad, un funcionario del Registro les instruyó que para poder asignarle un número a la propiedad e inscribirla por primera vez, resultaba necesaria una resolución del Tribunal que dijera que tienen el derecho de propiedad sobre el inmueble (dominio) y que se puede inmatricular (por primera vez) en el Registro. Por ello, presentaron una petición de expediente de dominio ante el Tribunal.